1. 方案需求

1.1. 业务现状

1.1.1. 写字楼企业租户以中小微办公企业为主，以办公场地硬件设施为主要考虑因素，决策周期短。

租赁写字楼的客户大多为中小微服务型企业，租赁、搬迁的决策流程相对简单，选址周期短，尤其一些企业原办公场地即将到期、新场地尚未落实，其决策周期还会更短。

1.1.2. 经济下行，承租退租频繁，中小微企业发展周期严重缩短，租赁市场动荡信心不足。

1.1.3.  短期仍为租户市场，进入存量竞争运营阶段，招商出租压力大，转向集约资源投入和精细化管理。

大多数城市写字楼租赁业务，企业因此选择扩租或升级的房地产策略，租户表现出租赁高品质新楼的强劲需求。短期内仍为租户市场，物业公司在面临租户选择、议价环节较为被动，往往会提供拎包入住一站式服务、物业精装、下调租金等措施提升自身招商出租竞争力，来迎合市场变化、租户需求升级。

1.2. 痛点分析

1.2.1.  物业公司，痛点主要在以下三点：

物业品质与服务待提升，管理效率低：随着新增办公物业交付，原有零散老旧写字楼物业基础设施条件落后，管理效率低，智能化、信息化基础配套不足，智慧通行、外来访客管理、门禁管理等信息化物业服务能力，不能满足当前租户企业的租用需求，逐渐退租搬迁。

空置率趋高：小微企业受疫情汰换、出租空间新增供过于求以及租户企业自身降本增效退租或取消扩租的影响，空置率持续上升，短期内空置压力持续显现。

租金下滑：同城区域性竞争加剧，物业租金趋势持续下降，依托租金价格下降获取招商出租比例。

1.2.2. 企业租户，痛点主要在以下两点：

物业配套完善程度参差不齐：在写字楼出租领域，硬件设施往往起决定性作用。如写字楼的区位、周边有无地铁配套、大楼的整体设计、楼宇的设施配套等。随着企业对办公品质的要求越来越高，硬件设施好、满足拎包入住的写字楼往往会在同区域同类写字楼中占到绝对优势。

疫情过后，对物业健康度要求更高：47%受访企业认为楼宇健康是影响租赁决策的重要指标，较疫情前提升28个百分点[1]，近半数的受访企业表示将增加无接触设施以防止病毒传播，比如在门和按钮上。

1.3.  需求分析

当前写字楼租赁市场处于租户市场阶段，供过于求，在议价方面企业租户更具备主动权。写字楼物业基础配置方面新旧不一，物业服务智能化、信息化投入较为基础，无法向企业租户提供更优质的物业服务，招商难、出租率低，物业费、租金更无法保障。同时，又带来内部管理运维成本上升，最终带来经营压力。

对于物业公司而言，需求聚焦在两个方面：①如何通过完善物业服务、提升智能化能力来满足企业租户需求、强化自身物业竞争能力，降低物业空置率、提升物业服务收入；②如何通过信息化工具、智能化设备应用，实现提效降本增收，集约资源投入和精细化管理。

对于企业租户而言，需求聚焦在两个方面：①物业服务及空间配套性价比高；②更加关注物业健康，更加智慧化配置，满足办公生活需求。

综述，后续围绕物业公司针对写字楼的日常管理提效、及物业服务水平提升进行整体的方案设计与规划，通过提供精装修拎包入住的差异化服务，给入驻企业租户提供更加智慧化体验和贴心完备服务，加强物业公司物业品质竞争力、提升物业服务竞争力。

2. 方案设计

针对物业公司对于写字楼管理提效及服务提升核心诉求，基于物业精装修向企业租户提供拎包入住服务体系，打造写字楼互联网考勤解决方案，实现物业公司考勤管理，同时给入驻的企业租户提供从公区到租赁办公区的考勤服务。

对写字楼安装一套智慧通行智能物联设备，提供标准化互联网SaaS平台进行管理，给物业服务提升和管理提效，给企业租户更加便捷的智慧化办公体验。

2.1. 业务模式与业务应用架构

2.1.1. 业务模式

方案针对，物业公司对写字楼物业进行一定规格的户型分割、门禁安装、办公桌椅的基础配套，向企业租户提供拎包入住的精装修物业服务，进行招商出租，从而获取租金、物业服务费等收入。

关于写字楼智慧通行智能设施设备，从大厅电梯区人行通道、人脸门禁到各个租户办公室门口门禁机，均由物业公司统一采购安装，向企业租户提供写字楼一脸通解决方案，物业公司通过将设备成本摊销到物业服务费、租金，一方面提升自身物业服务品质，加强招商竞争力；另一方面，由于中小微企业租户生存周期短，可以发挥设备价值，加强内部管理。

2.1.2. 业务应用架构

业务应用架构图

方案以精装修出租写字楼物业公司考勤管理及服务场景切入，依托海康互联网云平台和智能物联网设备，实现物业公司智能化管理，降本增效的同时，针对企业租户业务痛点需求，帮物业公司提升自身物业品质，通过服务差异化强化同行竞争力。

方案围绕降本提效和服务提升两个目标，围绕物业管理过程中人行管理、门禁管理、访客登记、信息通知发布等工作场景，进行角色刻画，依托海康互联云平台和海康威视人员通道、人脸门禁机等智能物联设备软硬件一体化解决方案，通过APP/WEB/小程序多个入口，实现门禁管理、远程开门、审批申请、访客登记、分角色分权限等功能应用。

同时，借助同一套方案，帮助物业公司进行应用范围扩展，通过账户权限管理，向入驻写字楼的企业租户提供差异化高品质智慧办公服务，满足各个入驻企业自身门禁管理、远程开门、考勤管理、访客邀请等应用服务，不用企业再自行购买考勤设备等。

2.2.  业务应用功能说明（用例引导）

在向物业公司安装设备交付项目时，方案涉及功能应用主要在软件海康互联云平台上进行配置，可通过手机应用市场搜索下载“海康互联”APP下载安装注册，其APP账号与Web端（www.hiklink.cn)）账号通用。

APP端更侧重与移动使用，更加便捷灵活，Web端侧重于人员权限管理团队配置等批量操作及功能设置。

2.2.1.  用例主流程示意

2.2.2.  创建与解散团队

测试界面截图示意

创建团队：点击创建团队，创建新团队，结合项目情况选择创建适配的类型，不同业务场景相应的功能应用有所差异，编辑团队名称后点击创建并切换至新团队，随后可以进行后续设置。

解散团队：点击退出/解散团队，跳转到所拥有或加入的团队清单，选取要解散的团队（仅限于自己创建的团队），选择解散原因，点击确定解散后方可解散。

2.2.3.  人员与权限管理

测试界面截图示意

添加组织：通过应用首页，进入应用中心，点击人员与组织，进行一级组织及下级组织添加。如写字楼一级组织按照楼层，二级组织按照该楼层的房间租赁情况以公司名称创建，方便对企业租户内人员信息管理。

添加人员：在人员所属的末级组织内，点击左下角添加人员，进行人员信息录入，同步可以通过左下角开通用户账号进行人员账号开通。上图以APP示意，人员添加通过web端操作更便捷高效。

测试界面截图示意

人脸信息录入：在团队管理中点击人脸信息，即可查看入驻企业租户员工人脸录入情况，针对未录入的可以点进下方一键提醒录入人脸，通过短信链接发到相应人员手机，可点击链接按照指引完成人脸信息上传。

测试界面截图示意

角色权限配置：通过海康互联-智能物联云平台 (hiklink.cn)进入工作台，在账号与权限功能模块，按照指引进行角色添加及相应功能、数据权限配置。写字楼场景下，一般角色分三种：①超级管理员，默认由物业统一管理；②管理员，一般情况下由企业租户指定一个管理员（HR或行政），分配基础的人员管理、考勤、访客、远程开门等权限，实现对自己公司内的管理；③员工，即入驻大楼的企业租户内员工、物业公司内员工，分配访客预约、考勤等基础权限。

测试界面截图示意

人员角色分配：在完成人员录入、角色权限配置后，进行角色分配，可通过APP/Web按照以上图示指引，针对具体的人员进行角色分配。此环节操作，将会决定人员具备权限的范围。

2.2.4.  设备添加与人员通行权限添加

测试界面截图示意

设备添加：设备添加可通过APP首页设备管理，或在应用中心的基础应用模块的设备管理进行操作，按照页面指引进行设备添加，并进行设备名称的编辑。

通行权限添加：在应用中心-人员通行模块，点击通行权限可进行通行权限管理操作，初次使用先熟悉使用说明后进行操作。通行权限组结合项目情况添加和编辑，公共区域的设备作为公共门，全员人员添加，即可获得通行权限；针对各个办公楼层、办公室的门禁设备，可以通过名称及描述进行编辑录入，在人员配置方式选择按人员/组织配置，人员范围选择该设备的安装点（如，设备在一楼楼层管理，则选择一楼办公室，设备在某一个具体的办公室门口，则选择该办公室的租户企业）。

2.2.5.  权限下发查询与设置管理

测试界面截图示意

权限下发及查询：在通行权限组配置完成以后，人员信息已完成录入，即可在通行权限组页面下方点击立即下发，随后选择所需下发权限内容进行确认。完成下发后，即可通过下发结果或权限查询进行权限下发情况核准。

通行权限管理：除通行权限组及全下下发以外，通行权限管理仍可对门禁点分组、通行时间模板等基础设置操作，具体操作可跟随页面指引完成设置，让日常管理更加高效便捷。

2.2.6.  互联网考勤管理

测试界面截图示意

基于写字楼公区及出租办公楼层、办公间智能门禁设备通行数据，对数据进行功能应用，向物业公司及企业租户提供考勤应用服务，支持对假期管理、考勤组管理、考勤班次管理、打卡方式管理等功能，满足写字楼内多类公司不同考勤规则。由写字楼物业公司管理员对接企业租户的二级管理员，由企业租户的二级管理员自定义其公司考勤管理需要，提供差异化增值服务。

测试界面截图示意

假期管理：通过海康互联-智能物联云平台 (hiklink.cn)进入工作台，在工作台首页点击考勤管理模块，对假期类型进行自定义增减。针对不同公司不同假期类型规范，可由二级管理员通过假期余额模块，选中其公司人员组织，进行假期额度管理，方便后续假勤统计管理。

测试界面截图示意

测试界面截图示意

班次管理：管理员可通过Web/APP进行考勤班次管理，结合自身公司考勤管理要求，自定义制定公司考勤班次。

考勤组设置：管理员可通过Web/APP进行考勤组管理，如通过APP应用中心，进入考勤管理部分，点击考勤设置，编辑考勤组名称（建议结合考勤对象/门禁点位进行编辑，便于后续管理区分）、考勤类型（选择固定班制/排班制/自由班制）、考勤人员、考勤时间、打卡方式（设备打卡/设备+手机打卡）、打卡门禁点选择。

如，现在要对1楼101办公室的门禁进行考勤应用设置，可在考勤组名称设置为“101办公室_某某科技公司考勤”，选择适用考勤类型，考勤人员选择人员与组织下的“101办公室_某某科技公司”，后续再按照页面指引完成时间、方式设置，在门禁点选择101办公室门禁点即可。

测试界面截图示意

考勤打卡：考勤打卡支持设备打卡、设备+手机打卡两种方式，设备打卡则需被考勤人员在规定时间前往指定考勤门禁点位打卡即可；选择设备+手机打卡方式后可开启外勤打卡，通过外勤规则配置，如是否需要外勤打卡、是否需要打卡必须拍照、是否填写备注，规避打卡作弊风险。

考勤统计：管理员可查支持团队统计和我的统计，个人员工用户仅支持查看我的统计。管理员可在当天查看迟到人员、应到未打卡等人员信息。

考勤休假联动审批：在我的统计模块，如果发生考勤异常的情况，可点击异常当天，进行出勤异常申请，联动出差休假审批等操作，进行异常变更。

3. 方案拓扑图

方案采用本地场景化、模块化安装硬件设备，云端系统平台管理，向物业管理员、企业租户工作人员、外来访客分角色，分权限，提供APP/Web/小程序/公众号多个入口，灵活便捷，安全有效。

方案拓扑图

• 在写字楼楼栋大堂设置人员通道，由人行通道、人脸组件、人脸采集器组成，满足刷人脸、刷卡+人脸模式。

• 在楼栋各楼层，由人脸门禁考勤一体机、开关、电磁锁、读卡器组成，满足刷脸/卡开门，考勤签到签退。

• 在企业租户办公室，由人脸门禁考勤一体机、电磁锁、开关、读卡器组成，满足刷脸/卡开门，远程开门。

4. 方案特色

实现管理措施闭环，对于园区日常管理和服务业务，实现从数据驱动到执行过程，再到结果反馈，最终到数据统计分析闭环。

方案围绕降本提效和服务提升两个目标，围绕写字楼考勤管理场景，进行角色刻画，依托海康互联云平台和海康威视人员通道、人脸门禁机等智能物联设备软硬件一体化解决方案，通过APP/WEB/小程序多个入口，实现考勤管理服务、分角色分权限等功能应用。

同时，借助同一套方案，帮助物业公司进行应用范围扩展，通过账户权限管理，向入驻写字楼的企业租户提供差异化高品质智慧办公服务，满足各个入驻企业自身考勤管理应用服务，不用企业再自行购买考勤设备等。

• 智能管控，人员团队角色灵活管理：安防门禁设备结合SaaS标准化软件平台，按照不同用户对象，分角色、分权限，安全便捷，业务数据融合多重应用。在人员组织管理，可结合园区/大楼内组织管理方式，支持一个超级管理员+多层级分组织、部门、总分子公司统一集中或分散管理，权限灵活配置。

• 多种班制个性化配置，假勤审批一站式服务：方案支持固定班制、排班制、自由班制，可由物业统一配置或开放权限给到企业租户管理员个性化设置适配。同时，方案满足假期管理、考勤异常申请审批等联动应用，满足中小企业高效、灵活管理需求。

• 权限管控严格，安全防范保障：方案支持设备区域管理，权限管理精准到具体企业租户办公区域，除超管以外可分配各企业租户二级管理员，自行管理公司人员信息、考勤信息，数据安全保障。

• 多端管理，数据通用，效率提升：业务管理数字化，管理提质增效、提高资源利用率，节约人力管理成本。高频使用的应用模块，手机APP/小程序/公众号，移动管理、便捷使用；偏人员配置、系统设置低频模块，互联网web端快捷管理。人员通行数据应用升级，提供多种考勤管理配置，通行数据又是考勤数据，数字化赋能公司考勤管理。

• 刷脸畅行，体验升级：支持单人或多人认证，缓解上下班高峰期拥挤打卡；支持口罩识别检测。一个ID畅行，提供一站式服务平台,员工生活更便捷,幸福感、归属感增强。

[1] 世邦魏理仕2021年12月中国区写字楼租户调查报告数据；